Bewaken termijn en boetebeding

Rust op een hypotheekadviseur een verplichting de termijn van een financieringsvoorbehoud te bewaken en zonodig namens koper de ontbindende voorwaarde in te roepen? Over die vraag heeft het Hof Arnhem vorig jaar een oordeel gegeven.

Koper koopt een woning en komt met verkoper twee gebruikelijke bedingen overeen. De eerste is het financieringsvoorbehoud: koper kan de koopovereenkomst ontbinden als hij voor een bepaalde datum geen (aanbod voor een) hypothecaire geldlening heeft verkregen. De tweede is het boetebeding: bij ontbinding op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij een boete verschuldigd worden.

In opdracht van koper bemiddelt een hypotheekadviseur bij het verkrijgen van een hypotheek. Een aanbieder brengt een offerte uit onder voorwaarde dat de woning wordt getaxeerd. De taxateur stelt een aantal gebreken aan de woning vast op grond waarvan de aanbieder besluit de hypotheekaanvraag niet te honoreren.

Inmiddels was de termijn van het financieringsvoorbehoud verstreken zonder dat koper een beroep op het voorbehoud had gedaan. Verkoper ontbindt de overeenkomst, met als gevolg dat de gestorte waarborgsom ten titel van boete aan verkoper toevalt. Verkoper geeft koper echter nog wel een termijn van 14 dagen om alsnog af te nemen, waarbij verkoper heeft toegezegd in dat geval de waarborgsom in mindering op de koopsom te zullen brengen. Naderhand is die termijn nog met een maand verlengd. Ondanks het feit dat een andere aanbieder binnen die termijn nog een hypotheekofferte heeft uitgebracht, heeft koper die offerte niet aanvaard. Verkoper heeft vervolgens de woning voor een lagere prijs aan een derde verkocht.

Koper dagvaardt verkoper en de hypotheekbemiddelaar. Koper vordert jegens verkoper dat de overeengekomen boete wordt gematigd. Van de hypotheekbemiddelaar vordert koper het bedrag dat hij aan verkoper verschuldigd blijkt te zijn. De rechtbank heeft de vorderingen van koper afgewezen.

In hoger beroep beslist het Hof dat verkoper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zijn schade hoger is dan de overeengekomen boete. Anderzijds ziet het Hof in de gegeven omstandigheden geen aanleiding de boete te matigen. Een boete kan door de rechter worden gematigd als de billijkheid dat eist. Dat is het geval als toewijzing van de boete tot een buitensporig resultaat leidt. De rechter zal daarbij letten op de verhouding tussen de werkelijk geleden schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. De rechter ziet in deze casus geen reden de boete te matigen, waarbij onder andere in aanmerking is genomen dat koper onvoldoende heeft aangetoond dat hij geen financiering heeft kunnen krijgen. Daarbij hechtte het Hof onder andere waarde aan het feit dat onduidelijk was gebleven waarom de offerte van de laatste aanbieder niet was aanvaard.

Met betrekking tot de claim tegen de hypotheekbemiddelaar beslist het Hof als volgt. Het Hof meent dat tot de inhoud van een bemiddelingsovereenkomst in het algemeen niet de verplichting voor de hypotheekbemiddelaar behoort tot het zonodig inroepen van de tussen koper en verkoper overeengekomen ontbindende voorwaarde en het bewaken van de termijn waarbinnen die ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen. Het Hof beslist verder dat ook uit de zorgplicht die op de hypotheekbemiddelaar rust een dergelijke gehoudenheid in beginsel niet voortvloeit.

Het Hof heeft aangegeven dat het enkele feit dat een hypotheekadviseur ten behoeve van koper om uitstel van de levering heeft verzocht, niet maakt dat de hypotheekadviseur de contractuele verplichting op zich neemt de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde te bewaken.

Het Hof komt dan ook tot de slotconclusie dat de hypotheekadviseur in dit geval niet aansprakelijk is.

• Hof Arnhem 7 juli 2009, LJN:BJ1962, www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BJ1962