Slapeloze nachten van een recreatiewoning (maart 2005)

Lange tijd is door de overheid oogluikend toegestaan dat recreatiewoningen permanent werden bewoond. Sinds enige jaren wordt echter serieus werk gemaakt van het terugdringen van dit gedoogbeleid. Dit heeft niet alleen consequenties voor eigenaren die permanent in hun recreatiewoning wonen, ook voor de makelaars heeft dit gevolgen. Je kunt je afvragen of over de (on)mogelijkheid van permanente bewoning een mededelingsplicht rust op de verkoper - en daarvan afgeleid op de verkopend makelaar - of een onderzoeksplicht op de koper. Om ieder misverstand te voorkomen: de verkopend makelaar dient iedere gegadigde expliciet op een dergelijk verbod te wijzen. Maar het verbod kan zelfs nog een stapje verder gaan.

Theo Tinus geeft aan zijn makelaar opdracht om zijn recreatiewoning te verkopen. De makelaar meldt expliciet dat permanente bewoning van het huisje niet is toegestaan. Jan Jagtman is echter niet van plan permanent in het recreatiehuisje te gaan wonen en koopt de woning. Na verkoop en levering blijkt hem echter dat hij zelfs niet in zijn woning mag overnachten. Jagtman stelt dat hij daar niet op is gewezen en dat hij, gezien de beperkte gebruiksmogelijkheden, te veel voor de woning heeft betaald. Hij spreekt Tinus daarop in rechte aan, maar deze vindt dat hij niet in zijn mededelingsplicht is tekortgeschoten. Mocht hij echter door de schade moet dragen, maar zijn makelaar. Die had immers de koper op het overnachtingverbod moeten wijzen. Tinus roept daarom zijn makelaar in vrijwaring op.

Theo Tinus neemt overigens het standpunt in, dat hij ten tijde van de verkoop niet op de hoogte was van het overnachtingsverbod. De gemeente zou hem daar pas nadien op hebben gewezen. Als dat juist is, staat vast dat hij de makelaar niet op het verbod heeft gewezen. Dan doet zich vervolgens de vraag voor of de makelaar een onderzoek had moeten instellen naar de (beperkte) gebruiksmogelijkheden van de woning. Of rustte op Jagtman een onderzoeksverplichting? En in verband en behoorde hij van het verbod kennis te hebben genomen uit (regionale) bladen?

U ziet dat tal van vragen zich voordoen die voorkomen kunnen worden door onderzoek te doen naar de specifieke mogelijkheden en beperkingen. Dat geldt voor zowel de verkopend makelaar als voor de kopend makelaar. Stel daarom altijd een onderzoek in, breng partijen op de hoogte van de uitkomsten en leg in de koopakte vast dat koper bekend is met het beperkt gebruik.

Mr. Wim ter Weele, BAVAM.