Makelaar zonder volmacht (Maart 2004)
Onlangs is in een kortgeding (weer eens) uitgemaakt dat zonder andersluidende afspraak een makelaar geen volmacht heeft om namens de opdrachtgever een koopovereenkomst aan te gaan. Bé Middelaar is makelaar. Hij krijgt opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van een boerderij met drie hectare grond. Verkoper Arendsen drukt hem op het hart dat eerst de boerderij moet worden verkocht. Daarna zal blijken hoeveel grond resteert om aan een ander te verkopen. Berendsen koopt de boerderij met één hectare grond. In de koopakte wordt een ontbindende voorwaarde financiering opgenomen.
Middelaar biedt vervolgens de resterende grond aan de buurman aan, de heer Cornelissen. Die doet een bod dat door Middelaar wordt overgebracht. Arendsen accepteert het bod, maar herhaalt dat de verkoop pas definitief kan worden als de verkoop van de boerderij met één hectare grond aan Berendsen onherroepelijk is. Middelaar geeft aan buurman Cornelissen door dat Arendsen akkoord is, maar verzuimt daarbij het voorbehoud expliciet te vermelden. Middelaar en Cornelissen spreken af dat zij elkaar een week nadien op de grond zullen treffen om nadere afspraken te maken, onder andere over de exacte erfgrens.
Tijdens die afspraak deelt Middelaar mee dat de verkoop onder voorbehoud is. Cornelissen kan zich hier niet in vinden en zegt dat overeenstemming is bereikt over de verkoop van twee hectare grond en dat daarbij geen voorbehoud is gemaakt. Ondertussen krijgt Berendsen de financiering niet rond en ontbindt de koopovereenkomst met betrekking tot de boerderij met één hectare grond. Arendsen wil de vrijheid om de boerderij weer met drie hectare grond aan te kunnen bieden en stelt zich daarom op het standpunt dat geen overeenkomst met buurman Cornelissen tot stand is gekomen. Cornelissen is het daar niet mee eens en vordert levering.
De kortgedingrechter concludeert dat de opdracht tot verkoop aan een makelaar in beginsel slechts een opdracht tot bemiddeling omvat en geen volmacht om namens de verkoper een koopovereenkomst te sluiten. Middelaar was dus niet bevoegd namens Arendsen een overeenkomst te sluiten.Verder komt de rechter tot het oordeel dat Cornelissen evenmin op grond van verklaringen en gedragingen van Arendsen heeft mogen aannemen dat aan Middelaar wel een toereikende volmacht was verleend. Arendsen heeft derhalve geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van Middelaar gewekt. Arendsen was vrij om de gehele onroerende zaak aan een ander aan te bieden.
Mr. Wim ter Weele, BAVAM
De namen zijn zoals altijd gefingeerd
Uit: BAVAM Balans nummer 1, jaargang 5