Bouwkundige inspectie: Nieuw betekent niet altijd goed (november 2000)

Een aankopend makelaar bemiddelt bij aankoop van een woning die negen jaar geleden is gebouwd. Voorafgaand aan de koop is de woning samen met de kopers een aantal keren bezichtigd. Tijdens één van de bezichtigingen meldt de verkoper dat hij de woning in eigen beheer met behulp van een aannemer heeft gebouwd. De kopers zijn enthousiast en besluiten tot aankoop over te gaan. Zo’n vier maanden na de eigendomsoverdracht worden de kopers geconfronteerd met ernstige lekkage rond plafonds en wanden. Bij een nader onderzoek komen gebreken van constructieve aard naar voren.

Vast komt te staan dat op alle niveaus de gevelconstructie en de afwerking van kozijnen onjuist is. Ook de afwerking van de aansluiting van een balkonmuur op de met drainagetegels afgewerkte balkonvloer, is slecht. Door de hoge ligging van de balkonvloer dringt er water de aangrenzende kamer binnen, met als gevolg dat de parketvloer is gaan zwellen en de schuifpui niet meer functioneert.

Inspectie

De aankopend makelaar wordt door zijn opdrachtgevers aansprakelijk gesteld. Hij heeft hen niet geadviseerd voor aankoop een uitgebreide bouwkundige inspectie uit te laten voeren, aldus de kopers. De makelaar stelt zich op het standpunt dat er geen enkele aanleiding bestond een uitgebreide bouwkundige inspectie te laten verrichten.

Het ging hier immers om een vrijwel nieuwe woning die er op het eerste gezicht uitstekend uitzag. De woning werd in de advertentie omschreven als ‘uitstekend onderhouden’. De kopers zijn echter van mening dat er wel degelijk redenen waren om de woning nader te inspecteren, zoals de verhoogde balkonvloer en het feit dat de woning in eigen beheer was gebouwd.

Signaal

Met name dit laatste had een signaal voor de aankopend makelaar moeten zijn. In dit geval was het beslist noodzakelijk verdere informatie in te winnen over de wijze waarop de woning was gebouwd. Is dat gebeurd met behulp van een deskundige aannemer of is de woning alleen door de verkoper zelf gebouwd? Welke kwaliteiten bezit de verkoper op dit terrein? Is er afgeweken van de bouwvergunning? Ook moet worden gelet op afwijkende constructies. In dit geval was visueel waarneembaar dat de balkonvloer hoger lag dan de vloer van de aangrenzende slaapkamer. In zo’n geval is onderzoek naar de wijze van afwatering zonder meer op zijn plaats.

Verantwoordelijkheid

Kortom, de aankopend makelaar heeft een eigen verantwoordelijkheid. In dit geval had hij er zeer goed aan gedaan zijn opdrachtgevers te adviseren een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Ook al ging het om een vrijwel nieuwe woning.

Uit: BAVAM Balans nummer 1, jaargang 1