Gefundeerd bezwaar (december 2002)
Geert en Klaasje zochten een woning en vonden er één die te koop stond bij makelaar Wiering. Deze had in de aanbieding opgenomen dat de vloer, op de begane grond van het huis, moest worden her-steld. De verkopers waren zelfs zo aardig geweest een offerte van een aannemer erbij te doen die het herstelwerk kon uitvoeren. Voor de zekerheid werd ook nog een taxateur gevraagd een oordeel te geven over de waarde van het huis. Deze kwam op ongeveer het-zelfde bedrag uit als Geert en Klaasje na langdurig onderhandelen met de verkopers waren overeengekomen. In het taxatierapport stond dat bij de waardering van het huis geen rekening was gehouden met mogelijke bodemvervuiling, noch met de staat van de fundering, maar daar lazen ze helaas overheen.
De vraag van de aannemer of hij ook gelijk de slechte fundering kon meenemen kwam dan ook als donderslag bij heldere hemel. Geert en Klaasje meldden zich bij makelaar Wiering, met wie ze zo’n plezierig contact hadden gehad tijdens de verkooponderhandelingen. Maar Wiering verwees ze naar de verkopers die hem niets hadden verteld over een slechte fundering.
De advocaat van Geert wist al bij de eerste afspraak te vertellen dat in de wijk waar Geert zijn huis had gekocht veel huizen slecht gefundeerd waren. Hij sprak er zijn verbazing over uit dat de make-laar dat niet had verteld en wees fijntjes op de opmerking in het taxatierapport. Verder onderzoek bracht aan het licht dat bij vrijwel alle huizen in de straat de fundering al was vernieuwd of nog ver-nieuwd moest worden.
Contact met de verkopers, van wie achteraf bleek dat ze het allemaal geweten hadden, leverde niets op. Het stel was gescheiden en een van de twee was geëmigreerd. Dus kreeg Wiering een pittige brief van de advocaat van Geert, waarin stond dat àls zijn klanten hem al hadden verteld dat ze niets wisten van gebreken aan de fundering, hij op die mededeling niet had mogen vertrouwen. Als lokaal makelaar mocht bij hem bekendheid met de funderingsproblemen in die wijk worden verondersteld. Kortom, het gedrag van Wiering werd onrechtmatig genoemd en hij werd voor de gehele schade aansprakelijk gehouden.
Toen Wiering zijn standsorganisatie raadpleegde of dit allemaal wel kon, kreeg hij te horen dat de regel dat je cliënten mag geloven op hun woord een belangrijke uitzondering kent. Wanneer de mededelingen van de cliënt, gezien de ervaring of de waarnemingen van de makelaar, onwaarschijnlijk zijn, mag hij deze niet zonder nader eigen onderzoek of zonder de nodige kanttekeningen en waarschuwingen aan een wederpartij doorgeven.
Als verkopers hun makelaar verbieden te spreken over gebreken of twijfel daarover, dan zal de makelaar in het uiterste geval zijn op-dracht moeten teruggeven. Wiering kon niet ontkennen dat hij van funderingsproblemen in de wijk had gehoord en trof na ruggespraak met zijn verzekeraar een regeling voor de schade.
Mr. Willem Pel, BAVAM
Uit: BAVAM Balans nummer 4, jaargang 3