Vermindering overdrachts-belasting: een goed begin is het halve werk (mei 2001)
De heer Van Dullemen geeft makelaar Weert opdracht te bemiddelen bij de verkoop van zijn woning. Van Dullemen had de woning kort tevoren gekocht, maar in verband met een voorgenomen verandering van werkkring moet Van Dullemen zijn woning weer verkopen. Weert maakt Van Dullemen opmerkzaam op het feit dat, indien de woning voor een bepaalde datum wordt overgedragen, er minder dan zes procent overdrachtsbelasting verschuldigd is. Dit voordeel is in dit verband voor de verkoper.
Weert maakt voor Van Dullemen vervolgens een berekening van de financiële consequenties van de verkoop, waarbij rekening wordt gehouden met het voordeel van vermindering overdrachtsbelasting. Op basis hiervan stelt Weert een vraagprijs vast en de woning wordt te koop gezet voor een koopprijs ‘kosten koper’.
De woning wordt inderdaad verkocht en geleverd binnen de periode van zes maanden na de vorige overdracht. Weert maakt de koopakte op met een clausule ‘tweede overdracht binnen zes maanden’. Vóór de overdracht ontvangt Van Dullemen een conceptakte van levering plus een nota van afrekening van de notaris.
Tot grote schrik van Van Dullemen staat bij ‘voordeel overdrachtsbelasting’ slechts een gering bedrag vermeld; de opbrengst valt een stuk lager uit. Van Dullemen is zeer teleurgesteld en informeert bij zijn makelaar hoe dit mogelijk is. Weert had in zijn berekeningen toch aangegeven hoe groot het voordeel zou zijn? Het volgende was het geval . De vorige eigenaar had al een beroep gedaan op het ‘voordeel vermindering overdrachtsbelasting’. Van Dullemen kon nu slechts over het verschil in koopsom (ervan uitgaande dat die conform de waarde was) vermindering van overdrachtsbelasting verkrijgen.
In bovenvermeld voorbeeld is sprake van een koop ‘kosten koper’. Volgens de wet komt het voordeel van de vermindering overdrachtsbelasting toe aan de koper. Het is echter vrijwel altijd de bedoeling dat het voordeel van de vermindering overdrachtsbelasting ten goede komt aan de verkoper. Maar dit kan alleen als hiertoe een clausule in de koopakte wordt opgenomen.* Het is dan van belang de koper vóór de koop hiervan op de hoogte te stellen en hem te vragen hiermee in te stemmen. Indien de koopakte wordt opgemaakt zonder dat de koper heeft ingestemd met het opnemen van de clausule, zal de koper veelal bezwaar maken. De praktijk heeft ons dit inmiddels geleerd. Door het overeenkomen van de clausule komt het voordeel van de belastingvermindering ten goede aan de verkoper in plaats van de koper, anders profiteert de koper, meestal onbewust, zelf.
Mr. Florie Zijp-Keuning, BAVAM
* Het in Amsterdam door de notarissen gebruikte model kent deze clausule als standaard.
Uit: BAVAM Balans nummer 2, jaargang 2