Overdrachtsbelasting (maart 2009)

Makelaar Frank krijgt zo af en toe panden van Peter in de verkoop. Peter koopt woningen op en probeert ze vervolgens met winst te verkopen. Voor Peter is het van belang dat de woningen binnen zes maanden na de vorige overdracht worden verkocht, in verband met de vrijstelling overdrachtsbelasting. Ondanks de stagnerende woningmarkt vindt Frank toch snel een gegadigde. Hij informeert deze over het feit dat er sprake is van een verkoop binnen zes maanden. Makelaar en koper komen overeen dat de overdracht zal plaatsvinden binnen de gestelde termijn van zes maanden en dat de vermindering overdrachtsbelasting ten goede zal komen aan de verkoper.

Als de koopakte is opgemaakt door de secretaresse, kijkt Frank een en ander nog even in en constateert dat de juiste gegevens zijn ingevuld. Nadat beide partijen hebben getekend, stuurt Frank de akte naar de notaris ter verdere afhandeling.

Een dag later krijgt Frank de notaris aan de lijn. Hij vraagt zich af of er afspraken zijn gemaakt over de overdrachtsbelasting. Verbaasd zegt Frank dat dat het geval is. Dat staat toch duidelijk in de koopakte? Nee, zegt de notaris, daarover staat niets vermeld. Dan pakt Frank de koopakte erbij en ziet dat hierover inderdaad niets staat vermeld. Hij heeft over het hoofd gezien dat zijn secretaresse een oude versie van de koopakte heeft gebruikt, waarin het artikel met betrekking tot de overdrachtsbelasting niet is opgenomen. Maar geen paniek, het was immers afgesproken met de koper?

Paniek

Frank maakt een aanhangsel bij de koopakte, waarin hij de koper en verkoper laat verklaren dat is afgesproken dat het voordeel overdrachtsbelasting ten goede moet komen aan de verkoper en stuurt deze op naar de koper. Deze weigert het aanhangsel echter te tekenen en zegt van de afspraak niets te weten. Nu raakt Frank toch redelijk in paniek. Er staat niets op papier, ook in de verkoopbrochure staat hierover niets vermeld. Hoe moet hij nu bewijzen dat het wel is afgesproken?

Peter wil toch de overdracht plaats laten vinden, dan maar zonder het voordeel van de overdrachtsbelasting. De tijd dringt tenslotte. Dat de koper misbruik maakt van de situatie, neemt hij maar voor lief. De goede relatie ten spijt, legt hij vervolgens toch een claim met betrekking tot het mislopen van het voordeel overdrachtsbelasting neer bij Frank.

Volgens de wet komt het voordeel van de vermindering overdrachtsbelasting toe aan de koper. Het is echter vrijwel altijd de bedoeling dat dit voordeel ten goede komt aan de verkoper. Maar dit kan alleen als hiertoe een clausule in de koopakte wordt opgenomen. Het is dan wel van belang de koper hiervan vóór de koop op de hoogte te stellen en hem te vragen hiermee in te stemmen.

Het is aan te bevelen om al in de verkoopuitingen aan te geven dat er sprake is van een verkoop binnen zes maanden en dat de verkoper dit voordeel wil krijgen. Laat ook vooraf weten dat de clausule en welke clausule daartoe in de koopakte zal worden opgenomen. In de meeste koopakten is hiervoor al een standaardclausule opgenomen.

Mr. Florie Keuning

BAVAM

De namen in de casus zijn zoals altijd gefingeerd.