Pas op voor de huurder met de groene vingers!
Victor heeft een gerenommeerd makelaarskantoor in een idyllische stadje in het zuiden van het land. Op een goede dag wordt Victor benaderd door de heer Klaassen met het verzoek te bemiddelen bij de verkoop van zijn woning.
Het betreft een goed onderhouden vrijstaande woning gelegen in een welgestelde buurt. Helaas wil de verkoop niet erg vlotten en staat de woning inmiddels bijna anderhalf jaar te koop. De heer Klaassen heeft ondertussen met zijn gezin zijn nieuwe woning in de provincie Noord-Holland betrokken en wordt thans geconfronteerd met dubbele lasten. Ter overbrugging van dit probleem wendt de heer Klaassen zich tot makelaar Victor om zijn woning tijdelijk te verhuren.
Al snel meldt zich de heer Pieterse, die geïnteresseerd is om de woning te huren. Pieterse komt met zijn vriendin en twee voorbeeldige kinderen de woning bezichtigen. De heer Pieterse laat Victor tijdens de bezichtiging weten dat hij overweegt om in de buurt een woning te kopen, maar dat hij eerst met zijn gezin wil ondervinden of zij kunnen aarden in de nieuwe omgeving. Tijdens de bezichtiging vraagt de heer Pieterse informatie over goede scholen in de buurt en sportcomplexen.
Gezien de goede indruk die het gezin bij Victor heeft achtergelaten besluit Victor, in overleg met Klaassen, enkele bescheiden van de heer Pieterse op te vragen.
Victor nodigt Pieterse uit op zijn kantoor en vraagt hem een geldig legitimatiebewijs, een werkgeversverklaring en recente loonstrook mee te nemen.
Victor maakt een kopie van het paspoort en de overige stukken en voegt deze toe aan het dossier. Het opgegeven inkomen is voldoende om de woning te kunnen huren. Vervolgens googled Victor de potentiële huurder, wat geen noemenswaardige hits oplevert.
Gewapend met het dossier onder de arm besluit Victor zijn bevindingen over de huurder te bespreken met de heer Klaassen. Niet lang daarna vindt naar aanleiding van dit gesprek een ontmoeting plaats in het kantoor van Victor tussen verhuurder en huurder. Er is sprake van een ontspannen sfeer en na de nodige koetjes en kalfjes te hebben uitgewisseld, besluit de heer Klaassen in zee te gaan met de heer Pieterse; Klaassen had een goede indruk van Pieterse.
Het huurcontract wordt ondertekend en een inspectierapport van de staat van de woning wordt opgemaakt.
Nadat de waarborgsom en de eerste twee maanden huur zijn betaald, wordt de sleutel van de woning aan de heer Pieterse overhandigd en betrekt hij met zijn vriendin en twee kinderen de woning.
Na twee maanden ontvangt Victor een verontrust telefoontje van de heer Klaassen met de mededeling dat de politie een inval heeft gedaan in zijn woning, alwaar een hennepkwekerij is aangetroffen. In de woning worden veel vernielingen aangetroffen en de schade is groot.
Er blijkt geen spoor meer te zijn van de heer Pieterse en zijn gezin. Uit nader onderzoek door de politie blijkt de werkgeversverklaring, de loonstrook en de opgegeven verblijfsplaats vals te zijn.
Niet lang daarna valt bij Victor een aansprakelijkstelling van de advocaat van de heer Klaassen op de deurmat, waarin hem wordt verweten niet afdoende onderzoek te hebben gedaan naar de betrouwbaarheid van de huurder.
--------------
Heeft Victor nu echt een steek laten vallen? Wij zijn van oordeel dat de makelaar uit de casus alles heeft gedaan wat tot zijn mogelijkheden behoort om een goed beeld van de huurder te verkrijgen ten behoeve van verhuurder.
Het is praktisch onmogelijk voor de makelaar om achter eventuele kwade intenties van een huurder te komen. Een makelaar is immers geen rechercheur en heeft ook niet de bevoegdheid om bepaalde gegevens in te zien.
Hoewel niet altijd is te voorkomen dat een huurder een hennepkwekerij in het gehuurde begint, willen wij u toch graag een aantal handvatten bieden bij het verhuren van een woning of een bedrijfsruimte. Deze opsomming is uiteraard niet limitatief, een en ander is afhankelijk van de situatie.
- Ga niet alleen af op een representatief uiterlijk. Vanuit mogelijk georganiseerde circuits wordt gebruik gemaakt van zogenaamde stromannen en/of strovrouwen met een representatief voorkomen en een plausibel verhaal om de woning te huren;
- Verzoek de huurder een geldig legitimatiebewijs te overleggen en maak daarvan een kopie. Neem geen genoegen met een meegebrachte kopie;
- Verzoek de huurder een werkgeversverklaring te overleggen en een recente loonstrook, waaruit blijkt dat de hij de huur kan voldoen;
- Bekijk op de loonstrook of het loon op een bankrekening wordt overgemaakt. Bij een contante uitbetaling is alertheid geboden;
- Bespreek de potentiële huurder met de verhuurder en overleg de bescheiden die in uw bezit zijn;
- In het geval een kleine uitzendorganisatie een woning wil huren met als doel deze voor onderverhuur beschikbaar te stellen is het goed navraag te doen bij het handelsregister (recent uittreksel) en een kopie van de balans en de winst- en verliesrekening op te vragen. Controleer ook de adresgegevens van deze uitzendorganisatie en maak een kopie van het identiteitsbewijs van de bevoegde functionaris.
- Indien mogelijk, controleer het opgegeven adres van de huurder;
- Wees alert bij contante betaling van de eerste huurtermijn en waarborgsom.
Bij verhuur van bedrijfsruimte buiten bovenstaande gegevens ook nog:
- Maak een uitdraai van een recent uittreksel uit het handelsregister en check of de persoon waarmee u te maken heeft daadwerkelijk bevoegd is de rechtspersoon te vertegenwoordigen. Ook hier opvragen geldig legitimatiebewijs, waarvan een kopie gemaakt dient te worden;
- In het geval u te maken heeft met een gemachtigde, controleer of deze persoon de bevoegdheid heeft een huurovereenkomst af te sluiten.
- Controleer de financiële gegoedheid van de potentiële huurder, door onder andere het opvragen van de balans en verlies- en winstrekening;
Tot op heden zijn er nog geen rechtsregels bekend die voor het toetsen van een huurder door de makelaar dienen te worden toegepast. Ook vanuit de branche zijn er geen normen opgesteld die de makelaar eventueel houvast zouden kunnen bieden.
Ons is tot op heden alleen een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam 26 maart 2008 bekend waaruit een toetsingsnorm kan worden gefilterd. In deze zaak was in het verhuurde bedrijfspand een hennepkwekerij ingericht en bleek de schadeveroorzaker niet traceerbaar. De centrale vraag bij de beoordeling van deze kwestie was of de verhurend makelaar als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot onderzoek had dienen te verrichten naar de volmacht die door de huurder, namens een vennootschap, was overlegd.
De handtekening van de zaakvoerder op het uittreksel van het handelsregister vertoonde geen enkele gelijkenis met de handtekening op de volmacht. Ook bleek de naam afwijkend. De rechtbank was van oordeel dat van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam makelaar verwacht mag worden dat hij met de onjuist ondertekende volmacht geen genoegen had mogen nemen, daar de handtekeningen zo overduidelijk verschillend waren.
Rechtbank Rotterdam 26 maart 2008, LJN: BC9723
WWW.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BC9723