Huurbeding in hypotheekakte (juni 2003)

Makelaar Mak bemiddelt in opdracht van Tjalle Alberts bij verhuur van een pand. Er komt een huurovereenkomst tot stand met Arie Berends. Hoewel Mak weet dat gebruikelijk is dat bij een hypothecaire geldlening een huurbeding in de hypotheekakte wordt opgenomen, doet Mak daar geen onderzoek naar. Evenmin wijst Mak Alberts op het mogelijk bestaan van een huurbeding. In zo’n huurbeding komen hypotheekgever en –nemer overeen dat de hypotheekgever de verhypothekeerde zaak niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheeknemer. De wet bepaalt dat het beding ook tegen de huurder van de zaak kan worden ingeroepen. Dat kan zowel door de hypotheeknemer als door de koper na executie van de zaak.

Door omstandigheden kan Alberts niet aan zijn verplichtingen tegenover de bank voldoen. De bank gaat daarom over tot executie, doet een beroep op het huurbeding en vraagt verlof aan de President van de rechtbank om het verhuurde pand ten laste van Arie Berends te ontruimen. De President stemt daarin toe, zodat Berends het pand daadwerkelijk moet verlaten.

Berends dient een klacht in bij de Raad van Toezicht van de NVM. Hij verwijt Mak dat hij heeft verzuimd na te gaan of er sprake was van een huurbeding én dat hij heeft verzuimd Berends van het huurbeding op de hoogte te stellen.

De Raad is het met Berends eens. Op een makelaar die een huurcontract opstelt, rust volgens de raad de plicht te onderzoeken of in de hypotheekakte het huurbeding is opgenomen. Als dat het geval is, dan moet de makelaar -aldus de Raad- melding maken van het beding. De Raad is verder van mening dat in het algemeen op een verhurende makelaar de plicht rust aan de huurder te melden dat er een huurbeding is. Dit zou slechts anders kunnen zijn als de huurder wordt bijgestaan door een deskundige, bijvoorbeeld een eigen makelaar. Dit betekent dat de makelaar voor de huurder, eveneens bedacht moet zijn op een huurbeding in een hypotheekakte.

Bijzonder in de zaak van makelaar Mak is nog dat de Raad geen maatregel heeft opgelegd. De Raad voert daarvoor als reden aan dat in de praktijk aan de verplichting tot het melden van een huurbeding nog geen of weinig gevolg wordt gegeven. In een volgend geval zal dat echter anders zijn. Op dit moment is nog niet bekend of er hoger beroep tegen de uitspraak wordt ingesteld, maar u bent gewaarschuwd!

Mr. Wim ter Weele, BAVAM

Om redenen van privacy zijn in deze praktijkcasus gefingeerde namen gebruikt.

Uit: BAVAM Balans nummer 2, jaargang 4