Levering uitgesteld, makelaar de klos (maart 2002)
Vier broers waren gezamenlijk eigenaar van een woonhuis. De makelaar had opdracht van de broers gekregen de woning te verkopen. De woning werd verkocht en een week voor de geplande datum van transport ontdekte de notaris dat voor de levering van de woning de medewerking van de ex-echtgenote van één van de broers noodzakelijk was. Deze ex-echtgenote verbleef op dat moment echter op een onbekende verblijfplaats in het buitenland en was niet te bereiken. De desbetreffende broer was genoodzaakt vervangende toestemming voor de verkoop aan de rechter te vragen. Dit was niet te realiseren binnen een week, met als gevolg dat de overdracht moest worden uitgesteld. De kopers van de woning maakten vervolgens aanspraak op de overeengekomen boete wegens vertraging in de levering.
De broer, wiens ex-echtgenote niet was op te sporen, diende een klacht in bij de Raad van Toezicht. Volgens de broer had de makelaar zich ervan moeten overtuigen dat alle belemmeringen waren weggenomen alvorens een datum van levering overeen te komen.
De Raad van Toezicht verklaarde de klacht ongegrond. De broer ging daarop in hoger beroep bij de Centrale Raad van Toezicht (CRvT). De CRvT oordeelde, anders dan de Raad van Toezicht, dat de makelaar onder de gegeven omstandigheden tekort was geschoten tegenover zijn opdrachtgever bij de uitvoering van zijn opdracht. De broers hadden een opdracht tot dienstverlening ingevuld en ondertekend.
De in punt zes van het opdrachtformulier geformuleerde vragen naar bijzonderheden met betrekking tot een echtelijke woning of een onverdeelde boedel waren niet beantwoord door de broers. De vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak was aan de broers gezonden, maar nooit ingevuld retour ontvangen door de makelaar, ondanks diens herhaalde verzoeken.
De CRvT was echter van oordeel dat de makelaar ervoor had moeten zorgen dat hij volledig was geïnformeerd. De makelaar had er dan ook op moeten toezien dat het vragenformulier en de opdrachtbevestiging volledig ingevuld aan hem waren teruggezonden. De CRvT oordeelde dat de makelaar te weinig actief was opgetreden en verklaarde de klacht daarom gegrond.
Moraal van dit verhaal: een makelaar kan de verkoopactiviteiten niet opstarten voordat hij over alle relevante informatie beschikt. Een makelaar dient in ieder geval te beschikken over een door de opdrachtgever(s) volledig ingevulde opdracht en vragenlijst met de gevraagde stukken, zoals eigendomsbewijs, splitsingsakte, notulen van de vergadering van VVE, et cetera. Afhankelijk van de gegeven antwoorden en de inhoud van de overlegde stukken dient de makelaar voorts nader onderzoek te doen.
Mr. Florie J. Zijp-Keuning, BAVAM
Uit: BAVAM Balans nummer 1, jaargang 3