Met onbekende bestemming vertrokken... (september 2002)

Makelaar Max wordt door Jaap gevraagd te bemiddelen bij de aankoop van een woonhuis. Jaap is al sinds jaar en dag een tevreden klant van Max. Jaap meldt dat hij toevallig het woonhuis in de polder te koop zag staan. Na een spontane bezichtiging zonder Max komt Jaap te weten dat de verkoper zijn hele leven in het tuindershuis heeft gewoond en heeft gewerkt in de glastuinbouwkassen, die in de omringende weilanden liggen. De verkoper gaat nu met pensioen en heeft zijn grond met kassen al verkocht aan de buurman, die ook tuinder is. Zo resteert alleen nog de verkoop van het woonhuis.

Makelaar Max gaat aan de slag om de woning voor Jaap aan te kopen. Hoewel Jaap het niet nodig acht, wil Max toch zelf naar de woning gaan kijken, temeer nu die buiten zijn werkgebied ligt. Na de bezichtiging komt het tot een overeenstemming en zo wordt het woonhuis aangekocht. Kort voor het transport meldt de notaris echter dat de woning alleen als bedrijfswoning gebruikt mag worden.

Jaap is in alle staten en hij stelt makelaar Max aansprakelijk. Deze verweert zich met de stelling dat de verkopend makelaar in de verkooppresentatie melding heeft gemaakt van de woonbestemming.

Niet alleen Jaap maar ook Max zelf is op het verkeerde been gezet. Jaap moet maar verhaal halen bij de verkoper en diens makelaar. Gezien de verkooppresentatie vond Max het niet meer nodig om onderzoek naar de bestemming te doen.

Helaas helpt een dergelijk verweer Max niet. Als aankopend makelaar ben je verplicht om je klant te behoeden voor een bestemmingsprobleem. Max had dan ook zelf moeten controleren of de voormalige tuinderswoning wel als burgerwoning gebruikt mocht worden. Tegenover Jaap is Max dan ook aansprakelijk. Dit neemt niet weg dat ook de verkopend makelaar moet instaan voor de juistheid van de verkooppresentatie. Dit betekent dat zowel de verkopend makelaar als de aankopend makelaar onderzoek moeten doen naar de bestemming.

Deze zaak werd overigens zonder schade voor beide makelaars opgelost: de verkoper wilde de koop kosteloos ontbinden. De koper voelde daar niets voor en nam de woning, ondanks het feit dat hij geen burgerwoning geleverd kon krijgen, toch af. Hij was van plan om gewoon in de woning te gaan wonen. Bang voor de gemeente was Jaap dus niet! De schade die Jaap mogelijk zal lijden, kan hij door deze handelwijze echter niet meer op Max afwentelen.

Het kan soms raar lopen.

Mr. Erna Dijkers, BAVAM

‘Om redenen van privacy zijn in deze praktijkcasus gefingeerde namen gebruikt.’